Dank der Digitalisierung verfügen Unternehmen der Immobilienwirtschaft über einen enormen Datenschatz – zum eigenen Gebäudebestand, zu anstehenden Wartungen, Instandhaltungen oder Schadensbehebungen, zu den Verträgen mit Geschäftspartnern und Lieferanten oder zu Mietern.

Diese Daten zu sammeln, ist aber nur der erste Schritt. Damit sie einen echten Nutzen bieten, müssen sie analysiert und ausgewertet werden. Intelligente Systeme lernen anhand von Erfahrungswerten immer mehr dazu und können Handlungsempfehlungen geben. Wie das funktioniert, zeigt eine neue Lösung aus der Aareon Smart World: PrediMa by Aareon ist ein Beispiel dafür, wie sich die Vorteile moderner Technologien für die Immobilienbranche nutzen lassen.

PrediMa by Aareon: Gebäude unter ständiger Beobachtung

In Sachen Wartung und Instandhaltung können Daten in Verbindung mit den richtigen digitalen Lösungen für neue Möglichkeiten und Kosteneinsparungen beim Immobilienmanagement sorgen. Üblicherweise richten sich Unternehmen ohne datengestützte Planung nach festen Wartungsintervallen oder müssen akute Ausfälle beheben. Denn die jeweiligen Geräte und Anlagen in Gebäuden verhalten sich nicht immer so, wie es die allgemeine Erfahrung zeigt. Manche funktionieren länger als erwartet, andere fallen früher aus. Erfolgt der Austausch eines Teils zu früh, fallen Kosten an, die erst später nötig gewesen wären. Wird aber erst repariert, wenn der Aufzug oder die Heizung schon nicht mehr funktioniert, entstehen durch Ausfälle und Reparaturen höhere Kosten und Unannehmlichkeiten für die Mieter.

Hier setzt Aareon mit der digitalen Lösung PrediMa an. Der Name geht auf den Begriff „Predictive Maintenance“, also vorausschauende Wartung, zurück. PrediMa nutzt das Internet of Things, kurz IoT, das Objekte aus der realen Welt digital untereinander und mit Rechnern vernetzt. Dafür werden in Gebäuden Sensoren an wartungs- und instandhaltungsintensiven Anlagen wie Heizungen, Aufzügen oder Wasserleitungen angebracht. Die Sensoren messen kontinuierlich den Durchfluss einer Wasserleitung, die Laufruhe eines Aufzugs oder die Temperatur der Heizanlage und schicken die Daten in kurzen Intervallen zur Auswertung an einen Server. Diese digitalen Informationen bieten deutliche Vorteile für die analoge Welt.

Vorausschauende Wartung macht Mieter und Kunden glücklich

„Müssen Mieter Getränkekästen die Treppe hochschleppen, weil der Aufzug defekt ist, oder morgens kalt duschen, trägt das natürlich nicht gerade zu ihrer Zufriedenheit bei“, sagt Alf Tomalla, Geschäftsführer Digital Solutions bei Aareon Deutschland. Mit der vorausschauenden Wartung mithilfe von PrediMa lässt sich das vermeiden. Eine Reparatur erfolgt nicht ungeplant und plötzlich in einem vielleicht ungünstigen Moment, sondern kann in Ruhe außerhalb der üblichen Nutzungszeiten eingeplant werden. „Das hat gleich drei Vorteile: Die Mieter sind glücklich. Die Kosten für die Instandhaltung werden reduziert, weil sich durch den frühen Austausch größerer Schaden vermeiden lässt. Und Handwerker müssen nicht mehr am Wochenende zu teuren Notreparaturen ausrücken“, sagt Alf Tomalla.

Auch auf Kundenseite ist man vom Bedarf einer vorausschauenden Wartung überzeugt. „Bedingt durch die Intransparenz des Gebäudezustands kann Havarien, die mit erhöhtem Kapitalbedarf im Vergleich zu Kleinstreparaturen behaftet sind, zum jetzigen Stand nur durch regelmäßige Wartungen von Maschinen und Messtechnik vorgebeugt werden“, so Ron Sem, Leiter Projekt- & Prozessmanagement bei der Smart Property Services GmbH (SPS) in Gera, die Aareon als Kooperationspartner bei der Entwicklung von PrediMa unterstützt. „Aareon hat erkannt, dass mithilfe von Sensorik und Liveüberwachung von Verbräuchen, gepaart mit künstlicher Intelligenz, Anomalien zeitnah registriert und somit große Reparaturen vermieden werden können.“

PrediMa prüft die Echtzeitdaten der Sensoren hinsichtlich Abweichungen. „Das können Veränderungen im Durchfluss sein, die auf einen drohenden Rohrbruch hinweisen. Ungewohnte Vibrationen eines Aufzugs deuten Reparaturbedarf an, und unmotivierte Schwankungen der Temperatur lassen einen baldigen Defekt der Heizung erkennen“, erläutert Erik Petry, Leiter des Bereichs Predictive Maintenance bei Aareon. Die dazu nötige Erfahrung hat PrediMa durch Machine Learning erworben, ein Teilbereich der künstlichen Intelligenz, bei dem eine massenhafte Analyse von Daten stattfindet. Dabei wird die Software mit jedem neuen Datensatz besser. Deutet sich ein Ausfall an, gibt PrediMa entsprechende Signale an das ERPSystem oder andere Systeme weiter.

Vollautomatisch Reparaturen anstoßen

Das frühzeitige Erkennen eines Schadens ist aber noch nicht alles, wobei PrediMa Kunden unterstützen und entlasten kann. „Unser Service-Portal Mareon vernetzt Handwerker mit dem Immobilienunternehmen. Auf ein Signal von PrediMa hin kann ein Handwerker beauftragt werden – vollautomatisch oder nach vorheriger Prüfung, das kann der Kunde selbst definieren“, sagt Alf Tomalla. Auch die begleitende Kommunikation mit Mietern über das Aareon CRM-Portal oder die CRM-App kann von PrediMa angestoßen und so deutlich vereinfacht werden.